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浅析土地储备资金面临的法律问题/强浩

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 00:25:13  浏览:9742   来源:法律资料网
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浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节,随着各地各级土地储备机构的成立和运作,资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中,银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一,央行也默认了这种行为。但事实上,该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突,因此,本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状,试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵,并提出若干解决建议,以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来,建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务,储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月,全国已设立土地收购储备机构1700余家,累计收购土地总面积超过230万亩,投入收购土地总费用达1965亿元。同时,通过土地开发整理,已使64万亩“生地”变为“熟地”,投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一,自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台,上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系,以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃,土地价格一路上扬,储备任务艰巨,储备资金来源不容乐观。按照有关规定,各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式:一为财政拨款,二为土地储备专项资金。但实际操作中,由于财政拨款金额太少,专项资金落实困难,各储备机构为了更好地完成储备任务,往往采用其他方式来筹集资金,银行贷款因此成主要资金来源。
(1)财政拨款
财政拨款因其局限性,已很难满足土地储备的需要。首先,财政拨款金额较小,与占用量巨大,占用周期长的土地储备资金需求量相比,数量有限;其次,这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争,使得资金的投入缺乏连续性和稳定性;再次,财政拨款一般是按计划拨款,拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差,也不利于土地收购和储备目标的实现。
(2)土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金,但该资金的管理办法却久久未能出台,故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法,却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响,不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金,无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程,储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差,故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
(3)银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例,其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为,金额有限,程序复杂,利息偏高,如果向银行借贷过多,无疑将增大储备成本,影响经营土地的效益。同时,人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高,其最新“指引”明确要求:在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源,也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看,这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款,是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位,各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款,但金额毕竟有限,故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气,在巨大的还款压力下,土地储备机构的信誉是否受到影响,尚是未知数。
2、保证贷款
  系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时,先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商,并向银行出具一份“承诺书”,银行出于某种原因,就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定:政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的,商业银行单凭政府信用进行放款,是违法的,极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
  系指土地储备机构以储备土地为担保,由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中,有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后,按地方规定申领土地使用权证,然后再到银行按地块办理抵押,有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上,这种贷款方式是合法有效的,但实质上,在现行法律框架下,由于储备土地使用权的不明确,导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地:
以上海为例,依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,土地储备机构权限为:
(1)由政府授权的,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
(2)经规划管理部门批准,可以在土地储备期间,临时利用储备地块。
也就是说,《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利,土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构,代表国家收回并注销原土地使用权,在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性:
单纯按照现有的法律法规,储备土地并不符合抵押的要求。
(1)一般情况下,有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产可以抵押:①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权;②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;③依法获得的房屋期权;④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定,只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后,土地上设定的原土地使用权被注销,在其被重新出让、划拨及出租前,应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态,很显然,储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定:土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后,或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后,或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后,可以向市房地资源局申请土地登记,领取“土地储备”的房地产权证。很明显,这里仅对房地产权证的名称作了规范,也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
(2)限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定:依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,被储备土地是有明确目标的:即只能按照土地供应计划交付供地,并不属于可自由转移的房地产,因此,如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
(3)储备土地价值的不确定性
2004年6月,中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款,并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。因此,储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法,同一区域内,土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言,住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地,存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地,高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后,政府将根据新的规划对其各项指标进行调整,原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地,此时它的抵押价值几乎为零;即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地,其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现,如按照新规划性质对储备土地进行评估,则属于透支土地使用权,明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销,土地使用权随之消灭,银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估;而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现,银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估;依《上海市土地储备办法》和《实施细则》,土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证,并确定土地储备机构可对储备土地临时利用,这可能成为银行土地价值评估的唯一依据,但根据我国《土地法》规定,临时用地年限不得超过2年,因此,不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定,债务人不能履行到期债务的,抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物,抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好,储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙,则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面,此时,土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂,无法偿还银行的贷款。此时,为了保证自身利益,银行不得不要求实现抵押权。
前文已述,政府的保证将因为违反《担保法》而无效,一般情况下,银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于,储备土地并没有法定的完整的土地使用权,在经法定程序出让土地使用权前,并不能上市流通。因此,除了按照国家土地供应计划交付供地,在扣除土地出让金后,银行可获得优先受让权外,根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下,即使土地能够出让,出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述,在现行法律框架下,银行以储备土地为抵押,向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小,土地储备专项资金制度仍未完善,为了更好地发展和完善我国的土地储备制度,落实对土地市场的有效调控,解决土地储备机构资金不足的问题,文章特提出建议如下:
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江苏省湖泊保护条例

江苏省人大常委会


江苏省湖泊保护条例

(2004年8月20日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)

第一条 为了加强湖泊保护,有效发挥湖泊功能,合理利用湖泊资源,维护湖泊生态环境,防治水害,根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国环境保护法》等有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条列入江苏省湖泊保护名录的湖泊的开发、利用、保护和管理,适用本条例。
省人民政府应当将面积在0.5平方公里以上的湖泊、城市市区内的湖泊、作为城市饮用水水源的湖泊列入江苏省湖泊保护名录,于本条例实施前确定并公布。
省人民政府可以根据本条例的实施情况,对湖泊保护名录作出调整,并予公告。
第三条湖泊保护应当遵循统筹兼顾、科学利用、保护优先、协调发展的原则。
地方各级人民政府应当增加投入,采取有利于湖泊保护的经济技术政策和措施,加强湖泊资源保护,规范湖泊开发、利用活动,防止现有湖泊面积减少,提高湖泊行水蓄水能力,防止湖泊水质污染,改善湖泊生态环境。
第四条地方各级人民政府及有关部门应当加强湖泊保护的科学研究,做好湖泊保护的宣传工作,增强公民的湖泊保护意识;对保护湖泊成绩显著的单位和个人给予表彰或者奖励。
第五条县级以上地方各级人民政府水行政主管部门以下简称县级以上水行政主管部门是本行政区域内湖泊的主管机关,负责湖泊的管理和保护工作。
县级以上地方各级人民政府环保、渔业、交通、建设、规划、国土资源、林业等有关部门,应当按照职责分工,做好湖泊的有关管理和保护工作。
沿湖乡镇人民政府应当根据湖泊保护的具体要求,做好相关工作。
第六条本省境内的洪泽湖、太湖、骆马湖、微山湖、里下河腹部地区湖泊湖荡、白马湖、高邮湖、宝应湖、邵伯湖、?湖、长荡湖、石臼湖、固城湖,除水利部流域管理机构直接管理的外,由省水行政主管部门管理。
其他湖泊由设区市、县市、区,下同水行政主管部门管理,城市市区内的湖泊按照现有管理权限进行管理。
跨行政区域的湖泊,由共同的上一级水行政主管部门或者其授权的水行政主管部门实施管理。
第七条列入保护名录的湖泊,应当按照防洪和水资源配置的总体安排,分别编制湖泊保护规划。
湖泊保护规划的内容应当包括湖泊保护范围,禁止采砂、取土、采石的区域(以下简称湖泊禁采区),限制开发、利用的项目,防洪、除涝要求,水功能区划以及水质保护目标、措施,种植、养殖面积控制目标,退田(渔)还湖、退圩还湖方案,清淤措施等内容。
湖泊保护规划按照湖泊管理权限由县级以上水行政主管部门会同有关部门编制,报本级人民政府批准后实施。湖泊保护规划应当自本条例实施之日起一年内编制完成。水行政主管部门应当根据实际情况的变化对湖泊保护规划进行修订和调整,并报原批准机关批准。
湖泊保护规划是湖泊保护、开发、利用和管理的依据。任何单位和个人不得违反湖泊保护规划从事水产养殖、城镇建设、房地产开发、旅游资源开发等开发、利用活动。
第八条湖泊保护范围为湖泊设计洪水位以下的区域,包括湖泊水体、湖盆、湖洲、湖滩、湖心岛屿、湖水出入口,湖堤及其护堤地,湖水出入的涵闸、泵站等工程设施。
县级以上水行政主管部门应当会同有关部门按照湖泊保护规划划定湖泊的具体保护范围,设立保护标志。
第九条湖泊禁采区由水行政主管部门会同交通、国土资源、渔业等部门按照防洪和水资源保
护要求,在科学论证的基础上划定,并予公告。
第十条县级以上水行政主管部门应当制定湖泊水量调度方案,满足城乡居民生活用水,兼顾种植、养殖和工业用水,保障湖泊生态环境用水。
湖泊蓄水量不足的,应当采取措施补充水量。湖泊水位到达死水位以下的,不得擅自向湖外调水;确需向湖外调水的,应当由有管辖权的水行政主管部门报经本级人民政府同意。
第十一条在湖泊保护范围内,禁止建设妨碍行洪的建筑物、构筑物。在城市市区内的湖泊保护范围内,禁止新建、扩建与防洪、改善水环境以及景观无关的建筑物、构筑物。
在湖泊保护范围内,依法获得批准进行工程项目建设或者设置其他设施的,不得有下列情形:
(一)缩小湖泊面积;
(二)影响湖泊的行水蓄水能力和其他工程设施的安全;
(三)影响水功能区划确定的水质保护目标;
(四)破坏湖泊的生态环境。
在湖泊保护范围内建设跨湖、穿湖、穿堤、临湖的工程设施的,按照《中华人民共和国防洪法》的规定履行报批手续。
第十二条湖泊保护范围内禁止下列行为:
(一)排放未经处理的或者处理未达标的工业废水;
(二)倾倒、填埋废弃物;
(三)在湖泊滩地和岸坡堆放、贮存固体废弃物和其他污染物。
对城市市区内的湖泊应当建设环湖截污管网,并纳入城市污水处理系统。湖泊保护范围内的城市生活污水应当进入城市截污管网进行处理。
第十三条县级以上水行政主管部门应当会同农业、渔业行政主管部门和其他有关部门,按照湖泊保护规划和防洪要求,在湖泊内划定用于种植、养殖的水域,报本级人民政府批准。
在城市市区内的湖泊内,禁止围网、围栏养殖。
农业、渔业行政主管部门应当根据划定的种植、养殖水域依法编制种植、养殖规划,确定具体的种植、养殖面积、种类、密度、方式和布局。
种植、养殖项目,应当按照依法批准的种植、养殖规划实施,并服从湖泊蓄水调洪的需要。对在规划养殖面积之外的原有养殖项目,应当在规划批准之日起五年内分期分批停止实施,停止实施计划由县级以上地方人民政府制定。
第十四条在湖泊保护范围内,开发旅游资源项目应当符合湖泊保护规划的要求,并依法报经批准。
经批准设置的各类旅游景观、水上运动、餐饮娱乐、度假休闲等设施,不得影响防洪安全,并应当与自然景观相协调。
第十五条在湖泊禁采区内,禁止采砂、取土、采石。
在湖泊保护范围内采矿,在湖泊禁采区以外的区域采砂、取土、采石,应当按照有关法律、法规规定的程序办理审批手续,并按照批准的地点、期限、总量、方式和深度进行。
在湖泊禁采区以外的区域,采用围堰排水疏干方式结合清淤进行的取土工程,应当做好规划和论证工作,制定科学的清淤取土方案,防止破坏湖泊生态环境,并按照规定履行报批手续。施工过程中,应当保证安全,服从防洪的安排;施工结束后,应当及时平整湖底,拆除围堰,并进行相关的工程竣工验收工作。
第十六条城镇建设和发展不得占用湖泊。城镇规划的临湖界限,由有管辖权的水行政主管部门会同规划部门确定。
第十七条禁止在湖泊保护范围内圈圩养殖。禁止在湖泊保护范围内围湖造地,不得将湖滩、湖荡作为耕地总量占补平衡用地。
已经围垦或者圈圩养殖的,批准湖泊保护规划的人民政府应当按照防洪规划的要求和恢复湖泊生态条件的需要,制定实施退田(渔)还湖、退圩还湖方案的计划,确定补偿标准,明确有关部门和沿湖乡镇人民政府的责任和分工。实施还湖计划所需的安置补偿资金应当列入本级政府预算,对经济欠发达地区,上级人民政府应当给予必要的财政支持。
在还湖计划实施前,沿湖乡镇人民政府应当按照防洪排涝的要求,建设圩区的进水设施或者分段平毁圩堤。
已圈圩从事水产养殖的,不得在现有的基础上加高加宽圩堤,不得转作他用。
第十八条地方各级人民政府应当采取措施保护和改善湖泊生态系统,加强湖泊湿地保护。
地方各级人民政府应当组织水利、渔业、环保、林业、建设等有关部门在科学论证的基础上,有计划地种植有利于净化水体的植物,有计划地放养有利于净化水体的底栖动物和鱼类,并对各类水生植物的残体进行清除。
第十九条地方各级人民政府应当采取措施,定期组织湖泊清淤,所需经费由地方各级人民政府根据财力情况统筹安排。湖泊清淤需要临时占用的土地由所在地市县人民政府安排。
人为造成湖泊淤积的,由致淤单位或者个人负责清淤;致淤单位或者个人不清淤的,由水行政主管部门组织清淤,所需费用由致淤单位或者个人承担。
为改善水环境进行的清淤应当选用环保型清淤机械设施。
第二十条批准湖泊保护规划的人民政府应当对规划的实施情况进行检查,并向本级人民代表大会常务委员会报告。
第二
十一条行政机关及其工作人员有下列行为之一的,由行政监察机关或者上级主管机关对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反湖泊保护规划,批准开发、利用项目的;
(二)对围湖造地、圈圩养殖等违法行为不予查处的;
(三)违反规定的条件和程序实施行政许可,不履行监督职责的;
(四)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的。
第二十二条违反本条例规定,围湖造地或者在湖泊保护范围内圈圩的,由县级以上水行政主管部门责令其停止违法行为、恢复原状,可以处以一千元以上一万元以下罚款;情节严重的,暂扣从事违法活动的机具,处以一万元以上五万元以下的罚款;拒不恢复原状的,由县级以上水行政主管部门指定有关单位代为恢复原状,所需费用由责任人承担。
第二十三条违反本条例规定,在湖泊禁采区内采石、取土的,由县级以上水行政主管部门责令其停止违法行为,可以处以五百元以上五千元以下的罚款;影响水工程运行或者危害水工程安全的,暂扣从事违法活动的机具,没收违法所得,并处一万元以上五万元以下的罚款。
违反本条例规定,在湖泊禁采区内采砂的,由县级以上水行政主管部门责令其停止违法行为,暂扣从事违法活动的机具,可以处以一千元以上一万元以下的罚款,从事经营性采砂的,可以没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下的罚款。
第二十四条违反本条例规定的行为,由水利、建设、环保、交通、规划、国土资源、渔业等有关部门依照相关法律、法规的规定进行处罚。
第二十五条城市规划区内或者风景名胜区内的湖泊的管理,法律、法规另有规定的,从其规定。
 第二十六条本条例自2005年3月1日起施行。




关于印发《2006年建设系统汛期安全生产与综合防灾工作要点》的通知

建设部办公厅


关于印发《2006年建设系统汛期安全生产与综合防灾工作要点》的通知



建办质[2006]46号

各省、自治区建设厅,直辖市建委,江苏省、山东省建管局,北京市、上海市、海南省水务局,新疆生产建设兵团建设局:

  现将《2006年建设系统汛期安全生产与综合防灾工作要点》印发给你们,请认真贯彻落实,并将汛期安全生产与综合防灾工作情况于7月10日前报我部质量安全司。

中华人民共和国建设部办公厅
二○○六年六月二十日

2006年建设系统汛期安全生产与综合防灾工作要点

  最近,我国福建、浙江、广东、广西、贵州等省(区)连降暴雨,造成洪涝和地质灾害频发,国家和人民生命财产遭受重大损失。党中央、国务院高度重视,中央领导同志多次作出重要批示,要求全面做好灾害防御和救灾工作。为做好建设系统汛期安全生产和综合防灾工作,最大限度地减轻自然灾害及次生灾害造成的损失,各地要重点做好以下工作:

  一、要把防汛作为当前重点工作抓紧抓好

  各地建设主管部门和有关单位要认真学习贯彻党中央、国务院领导同志关于做好灾害防御和救灾工作的重要批示精神,按照国务院办公厅《关于加强汛期灾害防御工作的通知》(国办发明电[2006]23号)要求,把汛期安全生产和综合防灾作为一项重点工作认真抓好。要在当地政府的统一领导下,认真贯彻落实科学发展观,进一步建立完善建设系统防汛工作体系,认真落实防汛责任制,不断提高建设系统安全防汛和处置突发事件的应急能力,保障人民群众生命财产安全。

  二、制定和完善防汛预案

  各地应结合本地区的具体情况,针对房屋建筑、建筑施工现场、市政公用基础设施、建筑高边坡工程和风景名胜区等建设系统防汛工作的重点方面和防范环节,认真研究、制定和完善防汛预案,抓好防汛预案各项措施的落实工作,做到职责明确、预警及时、指挥得当、响应迅速、措施到位、防范有效。

  三、加强防汛抢险队伍建设和物资保障工作

  要加强防汛抢险队伍建设,结合防汛预案和曾发生过的灾害事故,开展形式多样的培训和演练,切实提高防汛人员的实际操作能力和防汛抢险队伍对汛情、灾情的处置能力,确保防汛抢险工作快速有效。要提前做好防汛物资的准备工作,建立健全防汛物资储备台帐,建立物资调度平台,注意检查并及时更换不符合使用要求的防汛物资,以保证防汛物资的及时调用。

  四、落实防汛责任制度

  各地建设主管部门要在当地政府及其防汛指挥机构的统一领导下,根据工作职能,制定防汛责任制度。要明确房屋建筑、建筑施工工地、城市公共交通(含地铁、轻轨)、城市桥梁、供水、排水、供气、市容环卫、风景名胜区等管理部门和单位的防汛责任,完善防汛行政领导责任制和防汛抢险队伍责任制,建立防汛责任追究制度。重点防汛部门和单位要将汛期抢险抢修值班电话对社会公布,接受社会监督。

  五、突出重点环节,严格做好检查落实工作

  各地建设主管部门应突出重点环节,结合本地区房屋建筑、建筑施工现场、市政公用基础设施、建筑高边坡工程和风景名胜区的具体情况,在做好防汛预案基础上,认真做好检查落实工作。有关工作要点,详见附件《防汛重点环节和重点工作措施》。

  六、密切协调配合,加强防汛监管

  各地建设主管部门要加强与国土、气象等部门的协调配合,认真做好汛情预报、监测、预警工作,最大限度地减少灾害造成的损失。各地建设主管部门的负责同志要亲自带队,深入基层,加强对基层防汛工作的帮助指导和监督检查。对发现的问题和隐患,要责成有关责任主体及时进行整改,并对整改情况进行核查,确保防汛各项措施落到实处。建设主管部门和有关单位负责同志及工作人员要坚守岗位,及时了解掌握汛情动态,对发现的紧急情况要迅速上报和及时处置。

  七、认真做好防汛总结工作

  汛期结束后,各地要从防汛应急体制、机制、政策法规和预案实施等方面进行全面系统的总结,提出加强和改进防汛工作的目标、措施,以及完善相关政策法规、技术标准和防汛预案的具体意见,为做好今后的防汛工作积累经验。对在防汛工作中做出贡献的单位和个人,要进行表彰。对于防汛工作不力的,要予以严肃批评;对于玩忽职守的,要依法追究相关责任单位和人员的责任。

  附件:防汛重点环节和重点工作措施

防汛重点环节和重点工作措施

  一、房屋建筑

  1、汛期到来前,各地房地产管理部门要在指导监督房屋产权人及使用人对房屋安全进行自查自报的基础上,组织有关专业人员,对存在安全隐患的房屋进行重点检查,掌握房屋安全的实际状况。特别是对建筑年代较长、建设标准较低、严重失修失养的直管公房要组织复查,并做好记录和建立台帐。做好简易房、棚户区以及临时性建筑的防汛检查工作。

  2、房屋产权人是房屋使用安全的责任人。对存在安全隐患的房屋,房地产管理部门必须跟踪监管,督促房屋产权人在汛期到来前进行有效治理,并做好汛期排险解危的各项准备工作。要在汛期到来前,督促做好房屋的屋面和地表排水、防渗防漏设施等功能性检查工作。督促完成木结构房屋加固,屋面严重破损房屋的翻建挑顶等工程。督促疏通、清掏平房院落的下水设施,疏浚低洼院落的排水明沟,排除可能引发房屋倒塌事故的各种隐患。对整体危险或局部危险的房屋,房地产管理部门要配合有关部门动员住户迁出,确保人员生命安全。

  3、有台风、大雨预报时,房屋产权人及使用人要重点对房屋地下室排水设施、附设房屋主体的广告牌、距离房屋较近的高大树木等进行安全性检查。对检查发现的问题,要逐一进行整改。房屋产权人及使用人自行整改确有困难的,应尽快报告政府有关部门予以解决。

  4、要指导并督促房屋产权人及使用人在汛期加强对房屋的巡查,及时向当地房地产管理部门报告可能出现的险情与处置情况。房地产管理部门要建立并严格执行汛期值班制度,发现房屋险情,要迅速组织专业力量赶赴现场抢险,并视险情的实际情况,及时向当地政府及有关部门报告。

  5、要加强雨后检查,防止房屋漏雨情况的加重,应充分利用降雨的间隙时间,积极抢修漏雨房屋。

  汛期后,对仅采取临时支顶、加固,住户已迁出的房屋,应进行严格的安全检查,确认符合安全使用条件后,住户方可迁入。要认真做好汛期房屋住户投诉接待工作,对住户反映的房屋危险、漏雨等问题,房地产管理部门要派人赴现场检查处理,杜绝冷淡、推诿等现象发生。

  6、要督促乡镇、村防汛责任人指导房屋产权人及使用人对存在安全隐患的农房,在汛期到来前进行认真排查,及时消除安全隐患。各地要结合新农村建设,并根据本地区的实际情况,抓紧建设汛期避险场所,落实临时避险措施。要通过电视、广播等多种形式加大防汛知识的宣传力度,切实提高广大农民的防汛意识和自我防范能力。

  二、市政公用基础设施

  1、各地市政公用基础设施管理部门和单位要把确保汛期的城镇公共交通(含地铁、轻轨)、供水、排水、供气、道路、环境卫生等市政公用基础设施正常运行,作为防汛工作的重点认真抓好。要做好易受暴雨侵袭、雨水浸泡的道路、桥涵、地铁、下沉式立交桥和其它市政公用基础设施的畅通和运行情况的检查,及时检查排水泵站、疏通排水井和地下排水管线,对低洼积水严重区域,配备专门的排水设施。

  2、建立并严格执行汛期重点地区、重点市政公用基础设施的巡查制度。各地市政公用基础设施管理部门和单位要设专人巡查地铁、轻轨、供水、排水、供气等市政公用基础设施的运行情况,重点检查引配水、排水闸站,全面检修排涝泵站、机电设备,发现问题及时处理。

  3、有台风预报时,要对行道树、大型广告牌、公交站亭、路灯等公用设施及时检查加固并派专人巡回检查,并布置开展清除枯树断枝工作。对城市大型户外广告牌,由各地城市管理部门统一实行有效的防台风处置,及时加固或拆除,避免发生意外事故。

  4、汛期中对市政公用基础设施突发的险情,市政公用基础设施管理部门要责成有关抢险队伍及时赶赴现场,积极抢险抢修,并按规定及时将有关险情和处理情况上报有关部门。

  三、建筑施工现场

  1、各地建设主管部门和有关单位要督促施工企业,做好施工现场的防汛工作。汛期要注意根据天气和气候变化,合理安排施工进度和工序,确保施工安全。

  2、加强对基础开挖、土石方施工的检查、监控。重点检查基坑壁的有效支护,在施工现场要设置观测点,随时观测基坑边坡及毗邻建筑物、构筑物的变化,及时消除安全隐患。要配备足够的排水设施,确保排水及时,防止基坑坍塌。

  3、搞好脚手架的安全防范,要重点检查立杆基础与排水措施的落实情况及拉结状况,做到基础平整、坚固,排水通畅,拉结有效,确保脚手架稳固、牢靠。

  4、要强化对施工现场临时建筑和塔吊、施工用电等危险性较大部位和环节的检查,重点检查塔吊等大型机械设备固定状况和各种安全装置灵敏程度,提高设备抗台风、防雨、防雷击和防倒塌性能。

  5、施工现场临时用电必须严格遵守标准规范,尤其要对变(配)电室做好防雨措施,汛期所有施工现场临时用电除照明、排水和抢险用电外,其他电源必须全部切断。在雨后继续施工前,首先要检查所有用电设施和线路的安全性,经检查符合要求后,方可投入使用。

  6、做好对施工现场的宿舍、伙房、办公室和仓库等临时设施的安全状况的排查工作。汛期前,要加强施工人员的防汛教育,提高其防护意识,并讲解有关的避险路线、避险地点和避险方法。汛情期间,宿舍要设专人负责,实行昼夜值班。对有安全隐患的临建宿舍的住宿人员要撤到安全地带。

  7、要加强对位于学校、集贸市场、城区人行路边等人口密集地段的施工现场临时围墙的安全检查,对存在不安全隐患的,要立即采取整改措施,对不能保证人身安全的,要坚决予以拆除,以防止发生坍塌和坠物伤人事故的发生。

  8、大风、暴雨等恶劣天气结束后,应对施工现场各个部位、各个环节进行认真细致的检查,符合开工条件要求并经总监签发开工令后,方可进行重新施工。

  四、建筑高边坡

  1、各地建设主管部门要特别关注强降雨极易引发山洪和滑坡、泥石流等地质灾害的问题,认真做好建筑高边坡工程的防汛工作,提早准备、狠抓落实、有效应对可能出现的汛情、险情、灾情。

  2、做好汛期建筑高边坡工程安全检查工作。汛前,各地建设主管部门要组织有关专业人员,对本地区已有和在建的建筑高边坡工程进行检查。重点检查已有建筑高边坡工程安全责任单位和人员是否已落实,有关责任单位是否开展了防汛检查维护,同时要加大对靠近城乡居住密集区、中小学校等重点部位的建筑高边坡工程现场的巡查力度。

  3、加强对建筑高边坡工程的动态监测工作。经监测发现建筑高边坡工程有安全隐患或其周围有异常情况时,检查人员和责任单位要立即向主管部门报告。主管部门要立即部署预防措施,做好紧急避险疏散的各项应急准备,并组织责任单位和有关力量采取切实有效措施,积极预防建筑高边坡工程的滑坡、崩塌事故的发生。

  五、风景名胜区

  1、风景名胜区要加强对景区(点)内的山体松动岩石、游览道路容易塌方的地段、水域的排险和加固;对一时难以整改的危险区域和场所要增加和设置安全警示标志,并派专人值班;对景区内道路和通往景区道路的危险地段要认真排查,及时清除安全隐患。在汛期,要加大景区公路、游道、危险地段、重点景区、观景台等地点的安全巡查力度,特别要加强因山洪引起的泥石流、滑坡等地质灾害地段的巡查预防力度,加强安全保卫工作并采取有效的防范和排险措施。做好景区树木(尤其是古树名木)和景区设施的防护加固工作。

  2、加强汛期旅游项目的防范和监控。在水位、水流超过警戒线时,有关风景名胜区要立即停止运营水上游览项目。在恶劣天气条件下,严禁组织漂流、漂游、登山、攀岩等活动,严禁游客进入山体易发生滑坡地带、低洼地带等危险区域游览。

  3、积极进行洪灾骤发时的游客疏导。在洪灾骤发时,对游人集中、情况复杂、危险地段,如水面、出入口、桥梁、通道、阶梯、悬崖、水岸等,特别是对水上游览项目和容量有限、易发生意外事故的风景点,要组织专门力量,加强值勤,紧急疏导。因发生自然灾害造成游客滞留时,要及时报告当地政府及有关部门,并迅速组织抢险和自救,最大限度地减少灾害损失。