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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者：王卫国 江西省吉水县人民法院

案情：
2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租给刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见：
第一种意见认为：本案胡某享有诉争店面的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是：胡某承租赵某店面期间，经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，我国《合同法》法第224条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此，胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某，根据合同相对性原则，刘某不能代替胡某享有优先购买权，赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为：本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是：胡某经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系，胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有，故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某，刘某也放弃了优先购买权，赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权，应驳回胡某的请求。

评析：
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”，这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是：维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权，承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上，笔者赞同第二种意见。




财政部 司法部


财政部、司法部关于律师事务所介入国有资产产权法律事务试点工作的通知

1999年8月23日 财管字[1999]264号


吉林、山西、厦门、新疆、河南、河北、北京、海南、大连、上海、四川、湖南、贵州、山东省（区、市）财政厅（局）、国有资产管理局（办公室）、司法厅（局）：

为确保产权界定与产权纠纷调处工作的顺利进行，促进律师事务所介入产权法律事务的工作，拟在你省（区、市）进行律师事务所介入产权法律事务试点工作，现将有关事宜通知如下：

一、律师事务所介入国有资产产权法律事务须贯彻实施国家的法律、法规，依法明晰各类产权主体之间的产权关系，维护国家、集体和其他出资者等各类产权主体的合法权益，防止国有资产流失，促进产权管理体制的建立和完善，为企业深化改革提供清晰的产权基础。
二、为了保证工作质量，进行试点的省（区、市）司法厅况进行审查，将初步审定的名单报司法部、财政部，由司法部财政部进行培训和审核。
三、承办国有资产产权法律事务的律师事务所及其律师，必须具有一定的执业经历，熟悉企业法律事务，具有良好的职业道德和社会信誉，并在以往两年内没有受过任何刑事、行政处罚和行业处分。
四、律师事务所从事国有资产产权法律事务须遵循下列原则：
1、“谁投资，谁拥有产权”的原则；
2、依法维护各类产权主体的合法权益原则；
3、国有资产国家所有、分级分工管理原则；
4、维护社会主义公有制基础的原则；
5、实事求是、公正、公平的原则。
五、律师事务所可以介入的国有资产产权法律事务包括：
1、产权界定法律事务：为委托人出具有关产权界定的法律意见书。
2、产权交易法律事务：国有企业产权或国有股权出让时，对其进行法律审查，出具法律意见书；协助企业向产权交易机构提交交易申报登记和交易申请报告；起草交易合同；起草向政府主管部门报批和工商登记相关的法律文件；代为办理交易产生的各类变更登记等。
3、产权纠纷法律事务：（1）代理申诉；（2）对不服裁定的，代理申请复议；（3）代理向法院申请执行生效裁决。
4、财政（国有资产管理）部门明确可以委托的其他事务。
六、国有企业进行产权界定、产权交易，需要时应聘请经过财政部、司法部审核的律师事务所，出具产权界定和产权交易法律意见书。法律意见书作为财政（国有资产管理）部门确认企业产权和审批产权交易的必备文件。
七、律师事务所从事上述业务，须与委托人签订书面合同，明确委托事项和委托权限，律师事务所须依照国家有关规定合理收费。
八、律师事务所及律师从事产权法律事务，应站在客观公正的产场，审查企业存在的法律现状，包括但不限于企业设立及存在的合法性，产权形成方式的真实性、合法性，投资法律关系等，实事求是、公正公平地依法出具法律意见书，并对其所出具的法律意见书承担法律责任。
九、委托律师代理一方当事人参与财政（国有资产管理）部门调处的，除需签订书面委托代理合同外，还需由委托人出具授权委托书。
授权委托书应载明委托事项、委托权限，并有委托人及其法定代表人的签字和盖章。
委托事项可以包括：代为调查、代拟申诉书、参与调处、提出或修改调解方案、接受或反对调解方案、代拟答辩书、陈述意见、代理复议申请、代理向法院申请执行裁决、代办签收调处程序中的在关文件等。
十、接受委托的律师应当向有管辖权的财政（国有资产管理）部门提交授权委托书。在参与调处的过程中应遵守有关调处的规则。
十一、律师事务所及其律师在承办产权法律事务时，与委托人串通作弊弄虚作假或隐瞒不报，出现重大疏漏、严重误导和其他违反职业道德、执业规则或导致国有资产重大流失、侵害其他产权主体合法权益的行为，有关主管部门可责令重新补办所委托的事务，或承担指定其他律师事务所所承办该委托事项的全部费用，并由其行业主管部门依照有关规定给予行政处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十二、请你们结合你省（区、市）的实际情况，根据法律、法规和政策规定，积极制定好律师事务所介入产权法律事务的试点实施方案，报财正部、司法部批复实施。在试点工作过程中，加强与财政部、司法部有关方面的联系，及时研究解决试点工作中出现的新问题，切实做好律师事务所介入产权法律事务工作。